Η ανέγερση ή η ανακαίνιση μιας επαγγελματικής στέγης αποτελεί μία από τις σημαντικές επενδύσεις για μια επιχείρηση.
Ωστόσο, η διαχείριση του ΦΠΑ (Φόρος Προστιθέμενης Αξίας) στo κατασκευαστικό κόστος συχνά προκαλεί σύγχυση στους επιχειρηματίες.
Το βασικό ερώτημα που τίθεται είναι: "Μπορώ να πάρω πίσω τον ΦΠΑ από τα τιμολόγια των εργολάβων και των υλικών;"
Σε αυτό το άρθρο, θα αναλύσουμε τι ισχύει για τον ΦΠΑ στα έξοδα κατασκευής, ποιες είναι οι προϋποθέσεις έκπτωσης και ποιες παγίδες πρέπει να αποφύγετε.
Τι ισχύει για τον Συντελεστή ΦΠΑ στις Οικοδομές;
Παλαιά Ακίνητα / Ανακαινίσεις (χωρίς νέα άδεια ανέγερσης): Εδώ υπάρχει μια κρίσιμη διαφορά.
Οι εργασίες επισκευής και συντήρησης παλαιών κτιρίων, εφόσον δεν αλλάζουν τη φέρουσα δομή ή δεν αυξάνουν τον όγκο/επιφάνεια του κτιρίου, δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ.
Σε αυτές τις περιπτώσεις, τα τιμολόγια εκδίδονται χωρίς ΦΠΑ, αλλά επιβαρύνονται με Φόρο Μεταβίβασης ή ψηφιακό τέλος συναλλαγής 3,6%.
Σημαντικό: Εάν κάνετε μεγάλη ανακαίνιση όπου αλλάζει η χρήση ή γίνεται προσθήκη, συνήθως ενεργοποιείται ο ΦΠΑ 24%
Η Αρχή της Έκπτωσης του ΦΠΑ: Ο Κανόνας του Pro-Rata
Το δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ στα έξοδα κατασκευής δεν είναι πάντα αυτονόητο. Εξαρτάται από τη χρήση του ακινήτου.
Δικαιούστε πλήρη έκπτωση του ΦΠΑ που αναγράφεται στα τιμολόγια των κατασκευαστών, των μηχανικών και της αγοράς υλικών.
Το Ακίνητο χρησιμοποιείται αποκλειστικά για Φορολογητέες Πράξεις
Εάν η επιχείρησή σας υπόκειται σε ΦΠΑ (π.χ. εμπορική επιχείρηση, εστιατόριο, ξενοδοχείο) και το κτίριο που κατασκευάζετε θα χρησιμοποιηθεί 100% για αυτή τη δραστηριότητα (π.χ. χτίζετε τις νέες αποθήκες ή τα γραφεία σας), τότε:
Δικαιούστε πλήρη έκπτωση του ΦΠΑ που αναγράφεται στα τιμολόγια των κατασκευαστών, των μηχανικών και της αγοράς υλικών, ως ανασταλής καταβολής φπα βάσει και Α.1150/2020.
Η έκπτωση αυτή γίνεται μέσω της περιοδικής δήλωσης ΦΠΑ.
Το Ακίνητο χρησιμοποιείται σε Δραστηριότητες Απαλλασσόμενες χωρίς Δικαίωμα Έκπτωσης
Εάν η επιχείρησή σας δραστηριοποιείται σε κλάδους που απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ (π.χ. ιατρικές υπηρεσίες, εκπαιδευτήρια, ασφαλιστικές εταιρείες, τράπεζες), τότε:
Δεν δικαιούστε καμία έκπτωση του ΦΠΑ των κατασκευαστικών δαπανών.
Ο ΦΠΑ αυτός δεν επιστρέφεται αλλά εξοδοποιείται.
Τι κάνουμε; Ο ΦΠΑ ενσωματώνεται στο κόστος του παγίου (λογιστική εγγραφή στις κτιριακές εγκαταστάσεις) και υπόκειται σε λογιστικές και φορολογικές αποσβέσεις.
Μικτή Χρήση (Η πιο συνηθισμένη περίπτωση)
Τι γίνεται αν ένα κτίριο χρησιμοποιείται π.χ. στον ισόγειο χώρο για κατάστημα (ΦΠΑ 24%) και στον όροφο για κατοικίες που εκμισθώνονται (Απαλλάσσεται από ΦΠΑ);
Σε αυτή την περίπτωση εφαρμόζεται αναλογική έκπτωση (Pro-Rata). Η επιχείρηση μπορεί να εκπέσει τον ΦΠΑ των κοινών κατασκευαστικών δαπανών μόνο κατά το ποσοστό που αντιστοιχεί στα φορολογητέα τετραγωνικά μέτρα ή στα φορολογητέα έσοδα.
Bήματα για να Εξασφαλίσετε την Έκπτωση του ΦΠΑ
Για να είστε νομικά καλυμμένοι και να μην χάσετε χρήματα από την εφορία, ακολουθήστε τα εξής βήματα:
- Σωστή Έδρα και ΚΑΔ: Βεβαιωθείτε ότι ο Κωδικός Αριθμός Δραστηριότητας (ΚΑΔ) της επιχείρησης καλύπτει τη χρήση του ακινήτου (π.χ. ενοικίαση επαγγελματικών χώρων ή εμπορία).
- Τεκμηρίωση Πρόθεσης Χρήσης: Κρατήστε αρχεία (π.χ. μισθωτήρια συμβόλαια, προσύμφωνα, επιχειρηματικό πλάνο) που αποδεικνύουν ότι το ακίνητο χτίζεται για φορολογητέα χρήση.
- Διαχωρισμός Τιμολογίων: Εάν το κτίριο έχει μικτή χρήση, ζητήστε από τον μηχανικό σας να σας δώσει αναλυτικό επιμερισμό των δαπανών ανά τμήμα του κτιρίου.
- Έλεγχος Τιμολογίων: Βεβαιωθείτε ότι στα τιμολόγια του εργολάβου αναγράφεται σωστά το καθεστώς ΦΠΑ.
ίσως η πιο σημαντική λεπτομέρεια που θα αναλυθεί σε βάθος σε άλλο κέιμενο είναι ο 5ετής διακανονισμός για επενδυτικά αγαθά που ισχύει υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
