Το βιβλίο που τηρείται από τις επιχειρήσεις που κατασκευάσουν και πωλούν οικοδομές σύμφωνα με  τις διατάξεις της αρθ 8 & αρθ 70 5144/2024 (προηγ αρθ 6 του ν.2859/2000) εκτός από την περίπτωση που εξαιρείται από το ΦΠΑ σύμφωνα με το Α.Υ.Ο.Ο ΠΟΛ 1038/2006 .

Η αξία των δαπανών που αφορούν την κάθε οικοδομή και ο ΦΠΑ που αναλογεί σ΄ αυτήν, προκύπτει από τα ανάλογα παραστατικά και λογιστικά σημειώματα που συντάσσονται σύμφωνα με τους ισχύοντες φορολογικούς νόμους και τα ελληνικά λογιστικά πρότυπα.

Οι αγορές και οι δαπάνες καταχωρούνται στο βιβλίο κοστολογίου σε κάθε οικοδομή είτε ανά είδος, γενική ή συγκεντρωτικά με τη συνολικής τους αξίας και το ΦΠΑ όλων των αγαθών ή των υπηρεσιών που αφορούν κάθε οικοδομών.

Αλλά ας αναλύσουμε αρχικά τι συμπεριλαμβάνετε στο κόστος της οικοδομής

Κόστος οικοδομής

οι δαπάνες χωρίζονται στις γενικές δαπάνες ή γενικά έξοδα οικοδομής όπως είναι για παράδειγμα οι αμοιβές των δικηγόρων, συμβολαιογράφων, μηχανικών, οι αποσβέσεις, η αξία του οικοπέδου επί του οποίου ανεγείρεται η οικοδομή ανεξάρτητα από τον τρόπο απόκτησής του.

Το κατασκευαστικό κόστος,  η κάθε δαπάνη που αφορά την αγορά αγαθών δηλάδη προϊοντων, εμπορευμάτων ή πρώτων υλών, τη λήψης υπηρεσιών και κάθε άλλη επιβάρυνση όπως η μισθοδοσία των εργατών, εισφορές ΙΚΑ ενσημα, δημοτικά τέλη δηλαδή ότι αφορά την ανέγερση και αποπεράτωσή της με τον αντιστοίστιχο φπα με δικαίμωα έκπτωσης ή όχι.

Αυτά ανεξάρτητα από τον χρόνο που πραγματοποιούνται πριν ή μετά από την έκδοση της αδείας ή την υποβολή της δήλωσης μεταβολής του υποκαταστήματος ή εάν αφορά μία ή περισσότερες «οικοδομές» ή εάν υπάγεται ή όχι στο ΦΠΑ.

Να τονίσουμε ότι δεν θεωρείται κόστος οικοδομής τα διοικητικά έξοδα για παράδειγμα ενοίκια γραφείων, λογαριασμός ηλεκτρικού ρεύματος και κοινόχρηστια γραφείων, μισθοί διοικητικού προσωπικού, τα απαραίτητα έντυπα είναι

προυπολογιστικό κόστος οικοδομής

είναι τό έντυπο στό οποίο απεικονίζεται  τό προυπολογιστικό κόστος  της  οικοδομής με βαση τα οικονομοτεχνικά δεδομένα που αφορούν τήν άδεια  ανέγερσης  της  οικοδομής.

απολογιστικό κόστος οικοδομής

καταγράφετε τα άμεσα κόστη της οικοδομής, υλικά, εργασία και άμεσα γενικά έξοδα.

Λογιστικό σημείωμα για επιμερισμό σε:

αγοράς υλικών και δαπανών από ένα τιμολόγιο

Όταν αγοραστουν υλικά (αγορά εμπορευμάτων) και αποσταλλούν από τον προμηθευτή σε διαφορετικές οικοδομές με τα ανάλογα δελτία αποστολής ο προμηθευτής μπορεί να εκδόσει ένα τιμολόγιο για όλα, τότε δημιουργείται λογιστικό σημείωμα που αποτελεί δικαιολογητικό εγγραφής, η αξία των δαπανών κάθε μήνα που αφορούν περισσότερο απο μια οικοδομή επιμερησμολυ

Ο επιμερισμός των οικοδομών γίνεται τη σύνταξη του λογιστικού σημειώματος το αργότερο μέχρι τη 15η ημέρα του επόμενου μήνα, με ημερομηνία σύνταξης την τελευταία ημέρα του μήνα που αφορούν οι δαπάνες και με την ημερομηνία αυτή καταχωρείται στο βιβλίο κοστολογίου

Στη μεταβίβαση, το λογιστικό σημείωμα επιμερισμού των κοινών δαπανών που έχουν πραγματοποιηθεί από την αρχή του μήνα μέχρι την υποβολή της ειδικής δήλωσης Φ.Π.Α. και αφορούν την αντίστοιχη «οικοδομή» συντάσσεται και καταχωρείται στο βιβλίο κοστολογίου οικοδομών μέχρι την ημερομηνία της κατάθεσης της δήλωσης αυτής.

αποσβέσεων παγίων στοιχείων

Οι ετήσιες αποσβέσεις των παγίων περιουσιακών στοιχείων που χρησιμοποιήθηκαν σε δύο ή περισσότερες «οικοδομές» επιμερίζονται στις οικοδομές που αφορούν μέχρι την προθεσμία κλεισίματος του ισολογισμού ή την προθεσμία υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος από τους τηρούντες βιβλία Β΄κατηγορίας.

Το λογιστικό σημείωμα συντάσσεται με ημερομηνία την τελευταία ημέρα της χρήσης και με την ημερομηνία αυτή καταχωρείται στο βιβλίο κοστολογίου.

Με την ολοκλήρωση της οικοδομής συντάσσεται λογιστικό σημείωμα επιμερισμού των αποσβέσεων των πάγιων περιουσιακών στοιχείων που χρησιμοποιήθηκαν στη συγκεκριμένη οικοδομή από την έναρξη της χρήσης μέχρι και την ολοκλήρωσή της συντάσσεται μέχρι τη 15η ημέρα του επόμενου μήνα της ολοκλήρωσης της «οικοδομής» και με ημερομηνία της ημέρας του μήνα ολοκλήρωσης της «οικοδομής». (σχετ. ΠΟΛ.1067/2006)

επιμερησμού κόστους μισθοδοσίας

ΦΠΑ όταν πωλούνται τα ακίνητα

Στη πώλησης ακινήτου ,το ΦΠΑ προς καταβολή που εμφανίζεται στη Δήλωση μεταβίβασης ακινήτου υπολογίζεται με τον ακόλουθο τύπο:
ΦΠΑ για καταβολή = (Αξία Ακινήτου x Συντελεστής ΦΠΑ) - Φόρος Εισροών προς έκπτωση - ΦΠΑ αρχικής δήλωσης και όταν υπάρχουν περιπτώσει απαλλάγη από το φπα πχ πρώτη κατοικία χρησιμοποιείται το κλάσμα prorata.