Υπολογισμός κέρδους και τα λειτουργικά έξοδα airbnb

Ξέρατε ότι το 73% των νέων οικοδεσποτών Airbnb δεν υπολογίζουν σωστά τα πραγματικά τους έξοδα στον πρώτο χρόνο λειτουργίας;

Πολλοί ιδιοκτήτες ξεκινούν με όνειρα για να έχουν ένα παθητικό εισόδημα, αλλά ο ακριβής υπολογισμός κέρδους Airbnb απαιτεί προσεκτική ανάλυση πολλών παραγόντων. Από την εμπειρία μας, τα έσοδα από Airbnb μπορεί να είναι σημαντικά, αλλά πρέπει να γνωρίζετε ακριβώς πως να τα υπολογίσετε.

Σε αυτόν τον οδηγό, θα αναλύσουμε βήμα-βήμα όλα όσα χρειάζεται να γνωρίζετε για να προβλέψετε σωστά τα αναμενόμενα κέρδη σας - από τα βασικά έσοδα και τα λειτουργικά έξοδα μέχρι τις φορολογικές σας υποχρεώσεις. Είστε έτοιμοι να μάθετε αν αξίζει να κάνετε Airbnb;

Βασικά Έσοδα Airbnb

Για να υπολογίσουμε τα έσοδα από το Airbnb, πρέπει πρώτα να κατανοήσουμε τις βασικές παραμέτρους που επηρεάζουν το εισόδημα μας.

Υπολογισμός Ημερήσιας Τιμής

Η μέση τιμή ανά διανυκτέρευση στην Ελλάδα έφτασε τα 193 ευρώ το 2023, σημειώνοντας αύξηση 15% από την προηγούμενη χρονιά και 35% από το 2019. Ωστόσο, παρατηρούμε σημαντικές διαφορές ανά περιοχή. Για παράδειγμα, στις Κυκλάδες η μέση τιμή ξεπερνά τα 270 ευρώ, ενώ στη Θεσσαλονίκη κυμαίνεται κάτω από τα 70 ευρώ.

Εκτίμηση Πληρότητας ανά Εποχή

Η πληρότητα παρουσιάζει έντονη εποχικότητα στην ελληνική αγορά. Συγκεκριμένα:

Έξτρα Χρεώσεις και Προσαυξήσεις

Στα βασικά έσοδα προσθέτουμε διάφορες χρεώσεις που μπορούμε να επιβάλλουμε:

• Κόστος καθαρισμού για την κάλυψη εξόδων μετά την αναχώρηση
• Χρέωση επιπλέον επισκεπτών πέρα από το βασικό όριο
• Χρέωση κατοικίδιων (εκτός από ζώα υπηρεσίας)

Σημαντικό είναι να γνωρίζουμε ότι η Airbnb παρακρατά προμήθεια που συνήθως ανέρχεται στο 3% για τους περισσότερους οικοδεσπότες. Επιπλέον, από το 2024 έχει θεσπιστεί βραχυχρόνιες μισθώσεις τέλος ανθεκτικότητας 8 ευρώ ανά διανυκτέρευση για την high season (Απρίλιος-Οκτώβριος) και 2 ευρώ για τη low season.

Λειτουργικά Έξοδα και Κόστη

Τα λειτουργικά έξοδα αποτελούν συχνά τo κομμάτι που υποτειμάτε στη διαχείριση ενός καταλύματος Airbnb. Σύμφωνα με την εμπειρία μας, το 50-60% των συνολικών εσόδων καταναλώνεται σε ανελαστικές δαπάνες και φορολόγηση.

Πάγια Μηνιαία Έξοδα

Τα βασικά πάγια έξοδα περιλαμβάνουν:

Μεταβλητά Έξοδα ανά Κράτηση

Τα έξοδα καθαρισμού μπορεί να φτάσουν τα 25 ευρώ ανά κράτηση για ένα τυπικό διαμέρισμα. Επιπλέον, η προμήθεια της Airbnb ανέρχεται συνήθως στο 3% της συνολικής χρέωσης.

Άλλα μεταβλητά έξοδα περιλαμβάνουν:

• Αναλώσιμα μπάνιου και κουζίνας
• Αλλαγή σεντονιών και πετσετών
• Welcome gifts για τους επισκέπτες

Απρόβλεπτα Έξοδα και Επισκευές

Συνιστούμε να διατηρείτε ένα αποθεματικό 2-3% των ετήσιων εσόδων για απρόβλεπτες ζημιές και επισκευές. Η Airbnb προσφέρει προστασία ζημιών έως 3 εκατομμύρια δολάρια, αλλά δεν καλύπτει τη φυσιολογική φθορά ή τον βασικό καθαρισμό και ορισμένα είδη ζημιών.

Ένα σημαντικό στοιχείο που συχνά παραβλέπεται είναι η ανάγκη για ανακαίνιση κάθε τρία χρόνια. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει αναβάθμιση επίπλων, ηλεκτρικών συσκευών ή διακόσμησης για να διατηρήσουμε την ανταγωνιστικότητα του καταλύματος.

Φορολογικές Υποχρεώσεις

Η κατανόηση των φορολογικών μας υποχρεώσεων είναι κρίσιμη για τον ακριβή υπολογισμό του πραγματικού μας κέρδους από το Airbnb. Ας δούμε αναλυτικά τι πρέπει να γνωρίζουμε.

Φορολόγηση Εισοδήματος Airbnb

Το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις φορολογείται κλιμακωτά ως εξής:

Επιπλέον, οφείλουμε να καταχωρίσουμε το ακίνητό μας στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ πριν την πρώτη μίσθωση. Η μη συμμόρφωση επιφέρει πρόστιμο 5.000Ε.

ΦΠΑ και Άλλες Επιβαρύνσεις

Από το 2024, διακρίνουμε δύο βασικές κατηγορίες:

• Έως 2 ακίνητα: Απαλλαγή από ΦΠΑ
• 3+ ακίνητα: Υπαγωγή σε ΦΠΑ 13%

Επιπρόσθετα, είμαστε υποχρεωμένοι να υποβάλλουμε Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής έως την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα από την αναχώρηση του μισθωτή. Η εκπρόθεσμη υποβολή επιφέρει πρόστιμο 100Ε.

Φοροαπαλλαγές και Εκπτώσεις

Μπορούμε να εκπέσουμε από το φορολογητέο εισόδημα:

• 5% των εσόδων για δαπάνες επισκευής και συντήρησης
• 40% των δαπανών ενεργειακής αναβάθμισης

Από το 2024, προσφέρεται τριετής φοροαπαλλαγή για όσους μετατρέπουν τη βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση. Οι προϋποθέσεις περιλαμβάνουν:

• Ακίνητο έως 120 τ.μ.
• Κενό ή σε βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον 3 έτη
• Έναρξη μακροχρόνιας μίσθωσης έως 31/12/2025

Σημαντικό: Η Airbnb παρέχει στην ΑΑΔΕ πληροφορίες για τα εισοδήματά μας, οπότε είναι κρίσιμο να δηλώνουμε με ακρίβεια όλα τα έσοδα.

Υπολογισμός Καθαρού Κέρδους

Για να πετύχουμε την καλύτερη δυνατή απόδοση της επένδυσής μας στο Airbnb, χρειαζόμαστε μια συστηματική προσέγγιση στον υπολογισμό του καθαρού κέρδους.

Φόρμουλα Υπολογισμού ROI

Σύμφωνα με τα στοιχεία, το καθαρό κέρδος για τον ιδιοκτήτη είναι περίπου το 45% των συνολικών εσόδων μετά την αφαίρεση φόρων, προμηθειών και λοιπών δαπανών. Η βασική φόρμουλα υπολογισμού είναι:

Καθαρό Κέρδος = Συνολικά Έσοδα - (Προμήθεια Airbnb + Φόροι + Λειτουργικά Έξοδα)

Για παράδειγμα, σε μηνιαία έσοδα 1.500Ε, τα καθαρά κέρδη δεν ξεπερνούν τα 700-750Ε σε βάθος 12μήνου.

Εργαλεία και φύλλα excel

Η Airbnb προσφέρει επαγγελματικά εργαλεία που μας βοηθούν να παρακολουθούμε:

• μέσα έσοδα και συνολικά έσοδα ανά διανυκτέρευση
• απόδοση καταχωρήσεων σε πραγματικό χρόνο
• πληρότητα και τιμές με αναλυτικά στοιχεία μέτρησης

Παράδειγμα Ετήσιου Υπολογισμού

Ας δούμε ένα πραγματικό παράδειγμα ετήσιου υπολογισμού:

Σημαντικό: Για τα φυσικά πρόσωπα, τα εισοδήματα μέσω Airbnb προστίθενται στα παραδοσιακά ενοίκια και ο φόρος υπολογίζεται επί του αθροίσματος.

Για όσους σκέφτονται να κάνουν την ενασχόληση με το Airbnb κύρια απασχόληση, οι ειδικοί συνιστούν να έχουμε τουλάχιστον 2-3 ακίνητα προς εκμετάλλευση. Αυτό μας επιτρέπει να:

• διαχειριστούμε καλύτερα την εποχικότητα
• Μειώσουμε το ρίσκο χαμηλής πληρότητας
• Αυξήσουμε τη συνολική απόδοση επένδυσης ROI

Για ακριβέστερο υπολογισμό, πρέπει να συμπεριλάβουμε την προμήθεια της Airbnb που είναι 3% για τους περισσότερους οικοδεσπότες, καθώς και τυχόν έξοδα όπως φόρους και κόστη καθαρισμού.

Συμπέρασμα

Ακριβής υπολογισμός των κερδών Airbnb απαιτεί λάβουμε υπόψη πολλούς παράγοντες. Μέσα από την ανάλυσή μας είδαμε πως τα έσοδα εξαρτώνται από την τιμολόγηση, την πληρότητα και τις έξτρα χρεώσεις, ενώ τα λειτουργικά έξοδα και οι φορολογικές υποχρεώσεις μειώνουν σημαντικά το τελικό κέρδος.

Η σωστή διαχείριση του καταλύματός μας απαιτεί συστηματική παρακολούθηση των οικονομικών στοιχείων και χρήση των κατάλληλων εργαλείων υπολογισμού. Με προσεκτικό σχεδιασμό και ρεαλιστικές προσδοκίες, η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να αποτελέσει μια από τις κερδοφόρα επενδύσεις στη σύγχρονη εποχή.

Θυμηθείτε πως η επιτυχία στο Airbnb βασίζεται στη συνεχή βελτιστοποίηση της απόδοσης και την προσαρμογή στις αλλαγές της αγοράς. Αξιοποιήστε τα δεδομένα που παρουσιάσαμε για να πάρετε τεκμηριωμένες αποφάσεις και να μεγιστοποιήσετε τα κέρδη σας.